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叶檀:中国房地产崩溃的表现将出人意料

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〝国五条〞出台,虽然20%的个人所得税并未出台落地细则,但离婚潮、提前买卖房屋规避税收已经出现。北京住建委最新公示的网签资料统计显示,同期北京二手住宅网签量达到了9400套,环比上一周(2月23日~3月1日)增加140.5%,与上月同期(2月2日~8日)相比大幅增加279.5%。据说,一些城市的离婚家庭比正常时间多出三、四倍。
 


以离婚规避限购,证明很多人把经济利益暂时置于家庭亲情之上。既然一些人能够毫无顾忌把千余头死猪扔进江,既然开着宝马车的人曾经堂而皇之地申请经济适用房,既然房地产已经成为多数居民最主要的财富,在这样的文化与财富土壤下,出现离婚规避限购、规避税收的情况也就不难理解。更何况,暂时离婚并非永久离婚,购房、产权分离后出现重婚潮,可以想见。

这是经济人的理性选择。

经济的问题、税收的问题,必须理性处理。笔者并非主张突破道德的底线,而是想指出,明确的预期才有明确的行为模式,在中国现实下,明确的预期可能与发达经济体完全不同。

对于某些国人而言,为房产离婚、重婚也许是对家庭财产负责的做法,并非道德上的劣迹。西方人对于房产的兴趣向来不如东方人强烈,中国、日本的购房潮时期,房价的增速远远超过美国次贷危机前房价的增速。

如果推出房产税,并对自住与改善型需求规定免税额,相信会杜绝中低收入阶层的假离婚现象。对于高收入阶层而言,他们就会把房产税预期纳入投资收益的考量范畴,对投资做出更为精准的决定,而不是以离婚作为手段规避政策。只要房地产继续作为家庭的支柱财产,那么,就会有人寻找各种方式规避重税,相信未来中国与美国一样,税法专家会大行其道。

也许在西方发达经济体眼中,中国的离婚潮是政府重税倒逼的结果。但不同的文化、不同的财富构成,使得各地的标准不尽相同。我们无法评估在土地财政与房产税之间,哪一个影响更大一些。比土地财政更糟糕的情况只能是,在征收房产税之后,土地财政不降反增。

另一则案例也能够证明各方对于泡沫的理解各不相同,反映出不同的社会特色。

房地产价格屡调难降,房地产市场本无泡沫的言论浮出水面。全国政协委员、香港祥祺控股集团有限公司董事长陈红天表示,〝碰一下就破的就是泡沫,硬的没泡沫,打都打不烂的不叫泡沫,过去五六年各种手段都没有把房地产压下去,这就没有泡沫了。〞此论违反常识,泡沫时间有长有短,短的一、两年就崩盘,长的可以到五、六年以上,甚至十几年。

目前统计房地产泡沫以房价、居民收入、贷款增长等方式进行统计,但此类国际通行指标在中国房地产市场偶尔失灵,存在着非常奇特的现象。

虽然房价收入比畸高,虽然黑灯率很高,但银行的个人按揭贷款依然是最优质的资产。原因在于,中高收入阶层掌握大部分资产,他们甚至不必依赖银行借贷就能拥有数套房产,而中低收入阶层把房产当作立身之本,集家族之力偿还借贷,不到最后关头绝不会把房产拱手让给银行。大部分购房者仍然把大城市作为事业的起点,想方设法在大城市买房。

中国的房地产泡沫崩溃的表现,并不在于按揭贷款崩溃,并不会像美国一样,房产价格下降、二次抵押者把房产交给银行,最大的可能性是,富裕群体集体抛弃拥有的多套房地产,转战到境外,地方政府以土地抵押的负债大部分成为坏账,到那时,会出现多米诺骨牌效应,地方政府与银行的资产负债表急剧恶化,债务危机大爆发。


文章来源:作者博客

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